央行表示不要大肆宣传房地产市场的“春天”

编号:21882019-12-21 18:51浏览
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最近几周,随着许多经济稳定政策的出台,房地产市场变得极其敏感。

深圳房地产中介一月份签了8份订单,赚了20万元,北上官青森楼市全面复苏,一个接一个的“印度之春”报道层出不穷。持观望态度或等待买房的消费者开始感到不安或采取紧急行动,似乎“入市”的热潮又复活了。

那么,这一轮房地产市场的“春天”是房地产大复苏的前奏吗?在我看来,情况可能不是这样。

首先,去年热门城市的数量和价格略有下降。在政策放缓预期增强的情况下,小幅反弹是正常的市场波动,长期趋势需要进一步观察。

受二月春节因素及其自身短特征的影响,环比数据的参考意义容易失真;新房价格受到政策限价等因素的严重影响,二手房同比数据是一线城市房价变化的重要观察窗口。

根据这些指标的比较,自10月30日新政以来,严格的限购政策、收紧贷款、加息等一系列调控政策与多渠道供应的预期相结合。一线城市的房价保持稳定,甚至有所下降。许多不受欢迎但却是城市的房价已经下跌了15%以上。然而,随着利率信号等政策的放松,3月份的数据大多较为温和,但并不是强劲的转折。

具体来说,北京房地产市场二手房成交量3月份同比增长44%,但价格略有变化,增幅为2%;上海从谷底反弹。今年3月,上海二手房交易量达到25,900宗,较2月增长174%,较去年3月增长55%,但仍比高点低15%。广州局势保持稳定。深圳甚至不同。与去年同期相比,深圳二手房交易量3月份同比下降19%,第一季度同比下降31%。

早期低基数造成的反弹是否可持续取决于短期内未来政策的力度。与此同时,还应考虑到不同地区在建替代项目的市场情况,如非竞争性住房、共有产权住房和长期租赁公寓。事实上,在消化了前两年的政策后,许多热点地区也将迎来新的供应扩张,这可能会影响本轮反弹的连续性。

第二,房地产公司之间的竞争格局日益明显,这也可能影响房地产市场的供给和发展。

据中原地产研究中心统计,截至目前,已有76家住房企业发布2018年度报告,其中a股51家,h股25家。总体而言,a股住房公司的平均利润增长了23%,但平均净利润为11.9%,低于2017年的平均12.1%。不久前,意见指数研究所发布的《2019中国房地产上市企业G30样本研究报告》显示,截至2019年3月7日,中国前30家房地产上市公司的平均毛利率为27.82%,同比增长1.58%。与此同时,这一数字也是近四年来的新高。

毛利率和净利率不能直接比较,但前者的增长率下降,而后者平均利率的上升也反映了一个问题:——家住房企业的周期成本变化很大,呈现出明显的上升趋势。

这种明显的偏差也不足为奇。过去两年,房地产市场数据总体保持稳定,但从一线到二线热点城市到三线、四线城市,也经历了几次发展高峰,毛利率也随之上升。与此同时,住房企业的融资渠道也已缩小和收紧。银行不仅严格控制资金非法流入房地产行业,包括发行债券在内的多种渠道也相对冷淡。

上述利润率和负债率上升的背后是发展分化、预期分化和结构转型等多重因素叠加的结果。这也是行业风险的警告信号

房地产市场的冷热关系到全民,也影响到整个社会。最轻微的干扰都会产生更大的影响。因此,最近热城楼市的“春天”信号引发了热烈的讨论也就不足为奇了。然而,与此同时,如果我们只关注一个月内的变化,就会被大肆宣传,甚至一些相关员工也会再次倡导“争先恐后进入市场”和“展翅高飞”。显然,这是不可取的。舆论推动的楼市升温可能会在一段时间内构成“急需的压力”,不利于市场的稳定健康发展。

来源:人民网

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