浅谈三线四线房地产市场退潮的关键

编号:5132019-12-20 11:42浏览

住房和建设部在2018年7月表示,住房改革促进了房地产市场的稳定健康发展。在房地产存量大的城市,住房改革的货币化推动了房地产的去存量化。这是因为2014年,全国棚户区货币化安置比例为9%,2015年迅速上升至29.9%,2016年为48.5%。根据官方数据,2016年棚户区的货币化帮助当地政府吸收了2.5亿平方米的住房存量。根据这一数据,过去几年,棚改的销售额约占三、四线城市房地产销售额的20%-30%。

然而,从2018年开始,三线和四线城市棚户区的总货币化开始下降。例如,政府已将2018-2020年温室改革的目标从2015-2017年的1800万个单位降低到1500万个单位。此外,政府正在限制低住房存量城市使用货币补偿来抑制房价上涨。因此,2018年将改造626万个棚户区,2019年将改造285万个棚户区,比上一年减少一半。因此,许多媒体表示,由于温室改革项目的减少,特别是温室改革货币化的变化,一些三线、四线城市的住房需求将全面减少,住房存量将上升。

事实上,这种判断可能与三线、四线城市的实际情况大相径庭。因为,对于三线、四线城市,特别是经济不太发达的三线、四线城市,1998年房改时,一般城市居民的住房问题非常困难,大多数居民的基本生活条件可能得到保障。因此,经过房改后房地产市场十多年的发展,三线四线城市居民的生活条件得到了彻底改善。我早就指出,只要人口不大量流入经济发达地区的三线、四线城市,这些城市居民的住房基本上可以集中在一套。也就是说,许多三口之家通常拥有三套公寓。因此,这些城市的房价和租金一直处于相对较低的水平。

然而,从2016年全国房地产市场库存减少开始,政府引入了棚户区货币化安置,三线和四线城市的住房投资浪潮有所上升。这些城市棚户区的货币安排不仅创造了大量的住房需求,还引发了这些城市房价的快速上涨。大多数城市房价的快速上涨也吸引了外国居民和城市周围的农村居民涌入这些城市的房地产市场。可以看出,从2017年到2018年,尽管一线城市房屋销售大幅下降,二线城市房屋销售稳定,但房屋销售面积和销售金额在过去两年中一直保持创纪录水平,这些纪录是由三线和四线城市创造的。即使在今年1月至4月,住房销售面积仍保持稳定,但住房销售额同比增长15%以上。

为什么2017年、2018年和2019年前4个月的房屋销售处于过度繁荣周期?最重要的因素是,这些三线和四线城市的房地产市场也开始从消费者主导的市场转变为投资者主导的市场。三线和四线城市的房价正在上涨,投资者纷纷涌入市场。这些城市将拥有他们想要的住房供应,因为土地在政府手中。在过去的几年里,我去过一些三线和四线城市。这些城市一个接一个地被规划,新城镇也一个接一个地被建设。即使在贵州的许多地方,那里山多土地少,甚至在山区,他们也可以一座接一座地盖房子。其结果是,房价上涨,大量住房涌入,从而在这些城市的房地产市场创造了繁荣。

所以,就目前的情况而言,从1月到4月,中国三、四线城市的房价上涨速度比一线城市快,这些城市的房价已经上涨了三年多。如果这些三线和四线城市的房价继续上涨

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