集资建房指标转让合同是否有效?

编号:13322019-12-20 22:45浏览

     集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。集资建房政策是计划经济向市场经济接轨过程中的一项过渡性政策,对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。近年来,由于商品房价格不断攀升,始终居高不下。而集资房在政策上享有一定的优惠,所以价格相对商品房比较低廉。对于经济收入状况一般的普通家庭,集资房对他们产生了一定的吸引力。


  随着集资建房指标的转让行为逐步增多,产生的矛盾纠纷也日益增多。主要表现在出卖人在转让集资建房指标时房屋价格往往较低,而随着我国城市房价的飞涨,当集资房建成时,所涉房屋的价格相当可观,出卖人有利可图,就寻找种种理由反悔,主张转让协议无效。那么集资建房指标转让合同是有效还是无效?对此有以下两种不同的观点。


  第一种观点认为,集资建房指标转让合同无效。主要理由有以下几点:一、根据《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因为双方在签订集资建房指标转让合同时,集资房尚未建成,出卖人未取得集资房的权属证书,该转让合同无效。二、根据《合同法》第七十九条的规定,合同的权利可以全部或部分转让给第三人,但根据合同性质及依照法律规定不得转让的除外。集资建房指标是基于单位职工等特定身份享有的福利,属于具有人身属性的权利或资格,单位内部一般规定不得转让,且集资建房资格转让违反了国家政策及法律规定。(三)根据《合同法》第五十二条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效,集资建房指标转让合同损害了其他要解决住房困难的低收入家庭的利益,从而损害了社会公共利益,合同应属无效。


  第二种观点认为,集资建房指标转让合同转让的是集资建房资格并非房屋所有权,是一种民事的可期待物权,可以依法转让。虽然集资的对象范围是由单位确定的,带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下,所以在分房方案确定后,各职工所享有的权利已经是确定下来,是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利,所以职工依法可以进行转让。这种转让是权利义务的概括性转让,转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定,也不损害社会公共利益,所以转让合同有效。


  笔者同意第二种观点,主要理由如下:


  (一)法无明文禁止则为自由。


  对公法而言,法无明文规定则为禁止;对私法而言,法无明文规定则为自由。民事行为只要不违背法律、行政法规的强制性规定,属于双方真实意思表示,便具有合法性。法律并没有明令禁止集资建房指标转让,故转让行为应当有效。

1-191203145245643.jpg

  (二)转让合同是权利、义务的概括转让。


  出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房,承担集资建房款等相关费用,出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。这符合合同权利、义务概括转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定,当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。集资单位收取由买受人以出卖人的名义缴纳的集资建房相关费用的行为已表明,集资单位已同意双方集资建房指标的转让。


  (三)转让合同未违反效力性强制性规定。


  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。同时,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。目前尚无全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规禁止集资建房指标的转让。至于单位规定集资房不得转让,这只是单位内部规定,不具有法律效力,不能对抗第三人。


  (四)未取得权属证书不影响转让合同的效力。集资建房指标转让合同是集资建房资格的转让,并非房屋所有权转让,属债权范畴,不适用《城市房地产管理法》的规定。同时,《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这表明,《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分,所以,即使不能发生物权变动,也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力,债权合同仍然有效。因此,即使未取得权属证书,其法律效力是物权不发生变动,不影响集资建房指标转让合同的效力。


  (五)认定转让合同有效不损害社会公共利益。一旦单位职工享有了集资建房的资格,便具有了民事主体身份,其对集资建房指标的处分是对其民事权利的处分,法律应完全尊重其民事处分权利,保障其合同意思自治。如用“社会公共利益”这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理,这将极大损害民事权利人的合法权益,也将会使合同法的相关规定无限延伸,使具体的法律规定形同虚设。


  (六)认定转让合同有效符合诚实信用原则。双方签订转让协议往往是在平等自愿的基础上签订的,当时并不存在显示公平的情形。只是经过数年,待集资房建成,甚至买受人将房屋装修并入住多时,出卖人见房价大涨,有利可图,便主张合同无效试图拿回房屋。这是严重违背诚实信用原则的,依法不应当得到支持。


  综合以上几点,笔者认为,认定集资建房指标转让合同有效,符合法律规定,未损害社会公共利益,也符合诚实信用原则。对于自愿签订转让合同后反悔主张合同无效的诉求应当予以驳回。


联系我时,请说是在一线房产网上看到的,谢谢!

友情链接合作有链QQ:431432045
24小时客服热线
18276173141